おはこんばんにちは。きゅうべいです。
最近あまり投資関連の話題がなく、絶賛放置しておりました^^;現状は「誰が買っても爆儲け」状態ですが、こういうときこそのめり込みすぎないように現金と投資金のバランスを良く良く確認しましょう。自戒も込めて書いときます(笑)
さて、そんなわけで本日はブックオフの100円コーナー漁りシリーズ第3弾です。最近文庫本以外が軒並み200円になっていて、しかも前より掘り出し物が見つかりにくくなっている気がしております。そんな中、久しぶりに面白いものがありました。
「サラリーマンでも「大家さん」になれる46の秘訣」(藤山 勇司 著)
2003年刊行の本で、いまや副業大家の草分けとして有名になった藤山勇司さんの処女作です。特に昨今、老後への不安からなのかやたらと不動産投資の宣伝を見かけます。テレビ東京のワールド・ビジネス・サテライトを見ていると必ずシノケンのCMが流れますしね。シノケンにまつわるアレなところは脇に置いておきまして、少なくとも経済ニュースを見るような多少リテラシーがある層まで不動産投資勧誘のターゲットになっているのは間違いありません。一昔前は、不動産投資=老人層の相続税対策みたいなところがありましたから、隔世の感があります。以前REITを説明した際にちょろっと書きましたが、かく言う私も不動産は大好きです。しかし、自分は現物ではなくあくまでもREITを使った分散投資専門です。現物についても最低限の知識はありますが、いわゆる「大家さん家業」の方がどういう形でやっているのかは興味があり、ベストセラーとなったこの本を手に取ってみました。
かれこれ15年近く前の本になりますが、内容はまったく色あせていません。というか、相変わらずマネー本にありがちなアレげなタイトルとは正反対に、内容は至ってまともで良心的です。
この本の中で、藤山氏は「不動産なんて簡単だよ！」みたいな無責任なことは一切書いていません。それどころか、あまり覚悟が無い方が興味本位で読むとドン引きするんじゃないかという現実が描かれています。例えば競売物件のアパートを買ったら右翼団体が入っていて立ち退いてくれなかったとか、家賃滞納してきた借り主に裁判所を使って強制執行したら借り主のオヤジ(前科持ち)が鉤爪みたいなので襲ってきて腿の肉を削がれたとか、連帯保証人が家族じゃないけどいいやと思って貸したらヤクザだったとか、オモシロエピソードがテンコ盛りです(笑)。
そんな数々の修羅場をサラっと紹介しつつ、最終的な結論は「原価と経費を抑えて客のニーズを正しく管理すれば必ず成功する」という至極当たり前の事実です。不動産に限らずすべてのビジネスに共通する真理ですよね。「お客様が求めるものを安く仕入れて高く売る」。結局この本が書いているのは、現物不動産への投資は完全にビジネスであり「大家さん」という事業を経営する仕事なんだってことです。藤山氏は表面利回りで15%目指せと説いてきます。そうすれば将来的な家賃の値下げにも対抗出来るし、多少の空き室なら値ごろ感でなんとかなると。ちょうど1年ぐらい前に個人的な興味から試算したところ、表面利回りが20%でギリギリ損益分岐点にのるかどうかでした。当たらずとも遠からずだったな～とちょっと安堵しつつ、やっぱり腿の肉を削がれたくないので自分はREITでいいやと思いました(笑)。
不動産は専門性が高いこともあり、勧誘業者がかなりやりたい放題で投資家をカモれる修羅のマーケットです。そんな中できちんと現実を教えてくれるこういった本は貴重です。世の中にはいろいろな「投資」のジャンルがあり、その人その人の性格や資質にあったジャンルがあります。バフェットやソロスに不動産投資をしろっていっても無理でしょうし、その逆でトランプにベンチャーキャピタルをやれっていうのも無理でしょう。最近はマルチ商法の勧誘バイブルになって評価が暴落してしまいましたが「金持ち父さん貧乏父さん」のように「不動産最高！」っていう本があっても別になにも問題ありません。ただし投資の大原則は「自分が理解できないものには手を出さない」です。そういった意味で、「不動産投資」の実態をちゃんと教えてくれる本書は理解のとっかかりとしてはとても良い本です。少なくともこれを読めば「管理丸投げ家賃保証」みたいなサブリース案件(レ○パレスとかD東建託とか)がいかに理不尽でカモ養成所になっているかがよくわかると思います。もっとも、「自分の不動産管理を他人に丸投げして楽に儲けたい」みたいな舐めた考えを持っている人は、不動産に限らず遅かれ早かれ詐欺にあう気はします(笑)